A advocacia preventiva se tornou imprescindível para descobrir e prevenir problemas jurídicos antes que eles surjam. Utilizada como estratégia dentro das empresas, tem como objetivo avaliar os riscos empresariais minimizando possíveis prejuízos.

Aliado à advocacia preventiva, a Due Diligence é uma ferramenta que auxilia na tomada de decisões e é extremamente importante no cenário empresarial por causa das aquisições corporativas e os riscos jurídicos envolvidos nestas operações.

A Due Diligencie tem a função de antecipar problemas que podem inviabilizar estas operações.

Enquanto uma análise financeira e legal simples avalia apenas o potencial e o valor de venda de imóvel por um preço justo, a Due Diligence analisa de forma sistemática todos os documentos, dados contábeis e financeiros, realizando apontamentos que muitas vezes não são identificados de forma corriqueira.

O que é Due Diligence Imobiliária?

A expressão significa “diligência devida”.
Trata-se de uma investigação; uma auditoria jurídica sobre os documentos de uma determinada transação imobiliária, a fim de minimizar os riscos do negócio tanto para o comprador quanto para o vendedor.

A Due Diligence Imobiliária está totalmente ligada às boas práticas de compliance, sendo imprescindível para colocar em xeque a ética das transações.

Envolve uma análise minuciosa dos documentos, incluindo a área de atividade, ativos e passivos, além das possibilidades e perspectivas do negócio.

A Due Diligence avalia o grau dos possíveis riscos envolvidos em uma transação imobiliária para aquisições corporativas.

No caso de aquisição de imóveis, o corretor pode realizar a Due Diligence?

Sim, o corretor de imóveis deve conferir toda a documentação para a consolidação da operação, conforme artigo 723 do Código Civil .

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.  (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Contudo, somente um advogado especialista na área do Direito Imobiliário consegue analisar mais a fundo, realizar uma varredura sobre todos os apontamentos relativos ao imóvel e às pessoas envolvidas na transação.

A atuação do advogado imobiliário na Due Diligence consiste em avaliar todas as operações envolvidas, com o objetivo de conferir a segurança jurídica do negócio.

A presença de um advogado especialista no Direito Imobiliário é aconselhável em diversos momentos de uma negociação imobiliária, para:

– evitar riscos e prejuízos;

– averiguação de processos judiciais e administrativos;

– possibilidade fraude à execução, fraude contra credores, perda por evicção, perda do imóvel por dívidas tributárias de antigos proprietários, entre outros.

Engana-se quem acredita que a Due Diligence Imobiliária tem somente o objetivo de “encontrar problemas”, dificultando as transações imobiliárias.

Ela também pode identificar possíveis questões que não são de fato um risco para se concluir uma aquisição corporativa.

Nos contratos imobiliários ela garante segurança e transparência nas relações de compra e venda de imóveis.

Além de ser capaz de demonstrar de forma clara e objetiva o grau de segurança de todas as variáveis que devem ser avaliadas em uma transação imobiliária empresarial antes da sua conclusão.

Dentro do processo de Due Diligence existem 4 tipos de análises: análise financeira, análise fiscal/contábil, análise legal e análise de riscos.

Quais são os documentos necessários nos casos de compra e venda ou promessa de compra e venda de um imóvel?

São necessários diversos tipos de documentos, entre eles:

Documentos do imóvel:
– Certidão de matrícula do Cartório de Registro de Imóveis (validade 30 dias);
– Certidões de ônus e de ações reais, pessoais e reipersecutórias sobre o imóvel;
– Certidão negativa de tributos municipais e federais;
– Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;
– Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
– cópia do título de propriedade do imóvel;
– último carnê de IPTU com comprovantes de pagamento;
– comprovantes de pagamento de água, luz, telefone, gás, entre outros;
– guias de ITBI pagas;
– Declaração de débito condominial;
– Declaração da prefeitura informando que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou próximo a imóveis tombados.
OBS: no caso de imóveis especiais (tombado ou objeto de enfiteuse), deve-se apresentar a Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação.

Documentos do comprador:
– RG;
– CPF;
– comprovante de residência;
– Certidão de Nascimento (se solteiro);
– Certidão de Casamento atualizada (se casado);
– Averbação do divórcio (se divorciado).

Documentos do vendedor (incluindo cônjuge e dos antigos proprietários):
– documentos pessoais;
– comprovante de residência;
– Declaração de participação societária em empresas;
– consulta completo SPC/SERASA;
– Alvará de folha corrida;
– Declaração de que não seja sócio de sociedade empresarial e não possua firma individual;
– Certidão do cartório de protesto de título por um período mínimo de 10 anos;
– Certidão negativa de tributos federais, estaduais e FGTS (inscritos ou não na dívida ativa);
– Certidões dos Cartórios de Protestos da Comarca de onde reside;
– Certidões de débitos Municipal, Estadual e Federal referentes a sua residência;
– Certidão de ações judiciais nas esferas cível e federal;
– Certidões da Procuradoria da Fazenda Nacional e da Procuradoria da Fazenda Estadual, informando a existência ou a inexistência de inscrições em dívida ativa;
– Certidões de ações e de débitos perante a Justiça do Trabalho da Comarca onde reside;
– Certidão de distribuição de ações Foro Cível.

A ausência da Due Diligence Imobiliária pode acarretar prejuízos financeiros para ambas as partes e até mesmo, na responsabilidade civil e criminal se houver a tentativa de ato fraudulento.

Se você é empresário, deseja vender, comprar ou busca investidores para o seu negócio, esteja atento a todos os riscos antes de concretizar um negócio.

O escritório Deborah Brito Sociedade de Advogados em Brasília, atua em Due Diligence Imobiliária para compra e venda em casos de fusão, incorporação ou aquisição de imóveis.

Nossa equipe trabalha com etapas organizadas, no intuito de conhecer em detalhes todo o processo para que os riscos atrelados à operação sejam avaliados de forma cautelosa e mensurados de modo que o resultado para ambas as partes seja satisfatório.

Quando realizada pelo escritório Deborah Brito Sociedade de Advogados, a Due Diligence abrange uma investigação envolvendo todos os aspectos relevantes do passado, presente e futuro da empresa em questão.

Entre em contato conosco e agende uma reunião.